Pour les investisseurs, il est parfois compliqué de s’y retrouver entre tous les projets de crowdfunding immobilier, notamment sur la question de la sécurité de son investissement. Dans cet article, nous allons dans un premier temps, définir la fiducie-sûreté, expliquer son fonctionnement. Nous expliquerons ensuite comment la fiducie-sûreté est particulièrement avantageuse et sécurisante pour les investissements en crowdfunding immobilier. 

 Dans le domaine du crowdfunding immobilier, la sécurité des fonds investis reste une préoccupation majeure pour les investisseurs. Les plateformes de financement en crowdfunding immobilier attirent chaque année de plus en plus de particuliers désireux de diversifier leur patrimoine en investissant dans des projets immobiliers prometteurs. Cependant, sans garanties suffisantes, ce type d’investissement peut présenter un niveau de risque élevé. C'est ici qu’intervient la fiducie, un outil juridique qui se révèle être un allié précieux pour sécuriser les capitaux.  

Quel est le fonctionnement de la fiducie sur les actifs immobiliers ?

Dans le cas d’une opération de marchand de biens, où l’émetteur est la société qui détient l’actif immobilier financé, ce dernier, en qualité de constituant va apporter en fiducie l’actif immobilier financé.

Le transfert de propriété portant sur un actif immobilier, la convention de fiducie est conclue par acte notarié.

La fiducie sur actif immobilier présente deux avantages majeurs pour les investisseurs dans un projet immobilier :

• Une sûreté très efficace

• Peu de pièces demandées à l’emprunteur car ce sont les notaires qui s’occupent de la documentation et du contrat de fiducie

L’inconvénient majeur par rapport à la fiducie sur titre, est que la fiducie sur actif immobilier est une sûreté plus longue à mettre en place et a un coût plus élevé.

Quel est le fonctionnement de la fiducie sur titres de sociétés ?

Toujours dans le cas d’une opération de marchand de biens, où l’émetteur est la société qui détient l’actif immobilier financé, la fiducie va cette fois porter sur les titres (actions) de l’émetteur. Le constituant sera le ou les actionnaire(s) de l’émetteur (souvent l’opérateur qui détient l’émetteur).

Les avantages de cette fiducie sont :

• La rapidité : un simple acte de sous seing privé suffit

• Un faible coût

• Une sûreté très efficace

Cependant, l’inconvénient majeur de ce type de fiducie est qu’il n’y a pas de protection directe sur le bien immobilier contrairement à la fiducie sur les actifs immobiliers.

Sur les deux à trois dernières années environ 150 contrats de fiducie ont été mis en place sur le marché du crowdfunding dont 20% sur les actifs immobiliers et 80% sur les parts de sociétés d’après Ladislas Manso, Co-Fondateur et CEO de Pono Technologies.

Quels sont les avantages de la fiducie dans le cadre du financement de projets immobiliers ?

Il y a de nombreux avantages à choisir la fiducie pour ses investissements immobiliers, notamment en crowdfunding immobilier car :

• C’est la seule sûreté (garantie) qui permet, grâce au transfert de propriété, d’isoler un actif (immobilier ou titres de société) et de le sortir du périmètre de la procédure collective et donc protège davantage l’investissement par rapport à d’autres garanties

• Elle protège la valeur de l’actif en cas de mise en vente de l’actif car la vente est conclue de gré à gré (une vente à l’amiable conclue à la suite d’un accord direct entre le verdeur et l’acquéreur). Elle s’oppose à l’hypothèque où la mise en vente est faite par voie de justice ou adjudication (aux enchères).

• Elle est moins chère que l’hypothèque dans le cadre d’une fiducie sur titres

• Elle est rapide à exécuter (3 à 6 mois seulement contre 24 mois minimum pour l’hypothèque) et les délais sont réduits en cas de réalisation

• Elle facilite l’accès au financement par la mise en garantie des titres de la société ou de l’actif immobilier

Conclusion : Crowdfunding immobilier et fiducie, un duo gagnant pour sécuriser les investissements ?

Oui, dans le cadre du crowdfunding immobilier, la fiducie représente un mécanisme très intéressant pour sécuriser les fonds des investisseurs et renforcer leur confiance dans le projet. Elle permet, en effet, de protéger les capitaux investis en les plaçant sous la gestion d'un tiers de confiance, le fiduciaire, qui agit dans l'intérêt des investisseurs jusqu’à la finalisation du projet. Ce dispositif juridique offre plusieurs avantages pour les investisseurs :

• Sécurité accrue des capitaux : En transférant les fonds dans une fiducie, les investisseurs bénéficient d'une séparation patrimoniale. Cela signifie que les sommes investies ne font pas partie des actifs du porteur de projet. En cas de défaillance ou de faillite de ce dernier, les fonds placés dans la fiducie ne peuvent être saisis, offrant ainsi une protection solide contre les risques financiers.

• Contrôle et transparence : Le fiduciaire est légalement tenu de rendre des comptes aux investisseurs et de gérer les fonds en toute transparence. Ce rôle permet aux investisseurs d'avoir une vision claire sur l'utilisation de leurs capitaux. Cette transparence contribue à renforcer la confiance, un élément clé dans le secteur du crowdfunding immobilier où les investisseurs cherchent à réduire les incertitudes.

• Facilitation des retours sur investissement : La fiducie facilite le processus de redistribution des bénéfices. Une fois le projet achevé et les rendements réalisés, le fiduciaire est responsable de redistribuer les gains aux investisseurs de manière équitable et conforme aux accords prévus initialement. Cela garantit un cadre sécurisé et organisé pour les transactions financières, minimisant les risques de retards ou de conflits.

Recourir à la fiducie dans le crowdfunding immobilier apparaît donc comme un levier efficace pour protéger les intérêts financiers des investisseurs. Ce modèle de sécurisation des investissements est déterminant afin de renforcer la crédibilité des projets de crowdfunding immobilier.

Vous souhaitez en savoir plus sur le crowdfunding immobilier, et consulter les projets avec fiducie ?